Mutuo prima casa e cambio di residenza: cosa dice la legge

Il meccanismo delle agevolazioni alla base del mutuo sulla prima casa prevede il cambio di residenza. Pertanto, grazie alla possibilità di cambiare la propria dimora sia all’interno dello stesso Comune che in una cittadina diversa, si è ampliato a dismisura il ventaglio di opportunità per fornire quelle agevolazioni degne di tale nome a chiunque ne faccia richiesta. Insomma, una prospettiva intrigante meritevole, senza se e senza ma, di un doveroso focus.

Agevolazioni mutuo prima casa e cambio residenza entro 18 mesi: come fare a norma di legge

In molti si chiedono se, per godere delle agevolazioni relative al mutuo prima casa, il cambio di residenza all’interno dello stesso Comune sia un fattore praticabile oppure no. Per rispettare in pieno il requisito della residenza, quindi, il diretto interessato deve effettuare tale processo nell’arco dei 18 mesi successivi al rogito. Perciò, al compimento del diciottesimo mese la pratica in tal senso dovrà essere ultimata con l’aggiunta dell’adempimento di tutti quei parametri burocratici che sorgono non appena si inoltra la richiesta al rispettivo Comune. 

Per approfondire ulteriormente la questione, si può dire che la normativa vigente richieda l’istituzione della residenza all’interno dello stesso Comune dove è presente l’immobile acquistato grazie alle agevolazioni del mutuo sulla prima casa. Nello stesso tempo, il contribuente di turno potrebbe stabilire la propria residenza effettiva da tutt’altra parte (quindi, in una via diversa all’interno dei confini del predetto Comune) utilizzando l’immobile acquistato mediante i bonus dandolo in affitto a dei soggetti terzi o impiegandolo come abitazione secondaria. Dunque, si può avanzare una richiesta per il cambio di residenza all’interno del medesimo Comune anche immediatamente dopo la stipula del rogito previsto per tale circostanza. Se, però, il beneficiario era già residente in tale Comune all’atto della concretizzazione della compravendita, allora l’iter descritto sino ad ora non può essere attivato in alcun modo.

Su tale dinamica operativa, si può illustrare un altro aspetto molto interessante in grado di enfatizzare ancor di più la versatilità funzionale del cambio di residenza a fronte dell’acquisto di un immobile mediante mutuo prima casa. Si tratta della modalità di trasferimento della propria residenza in un altro Comune, sulla quale però la legge non si esprime in modo dettagliato dando, quindi, per scontato che tale processo possa avvenire anche dopo i canonici 18 mesi necessari per il trasferimento all’interno del medesimo Comune di appartenenza.

Qualora il cambio di residenza non avvenga nell’arco del range temporale citato più volte nel corso di questo paragrafo, il contribuente può beneficiare ancora della relativa agevolazione fiscale adottando una motivazione oggettivamente valida. Una giustificazione accettabile da questo punto di vista può essere quella legata all’impossibilità di mandare via l’inquilino che precedentemente risiedeva nell’immobile prescelto. In aggiunta a ciò, sono state stabilite altre cause di forza maggiore come la malattia o la morte del contribuente di turno, le infiltrazioni d’acqua che impediscono un’abitabilità a regola d’arte, i ritardi, da parte del Comune, nel rilasciare determinate autorizzazioni, i vizi di costruzione portati alla ribalta subito dopo l’acquisto dell’immobile, il ritrovamento reperti archeologici di valore e molto altro ancora.

L’articolo 24 del Dl 23/2020 aveva sospeso l’applicazione del benefit per l’acquisto della prima casa in Comune di residenza diverso da quello detenuto dal compratore al momento dell’acquisto dal 23 febbraio al 31 dicembre 2020. I termini per procedere attraverso questa formula dovevano riprendere alla predetta scadenza, ma il DL Milleproroghe ha rinnovato il tutto specificando che il termini incorso dal 23 febbraio 2020 ricominceranno a decorrere dal 1° gennaio 2022, mentre i termini che avrebbero iniziato il loro decorso tra il 23 febbraio e il 31 dicembre 2020 cominceranno a computarsi a partire dal 1° gennaio 2022. Quindi, non resta altro da fare che attendere l’arrivo dell’anno nuovo per progettare, come si deve, un investimento di un certo peso con l’aiuto di vantaggi e servizi in grado di far risparmiare un bel po’ di soldi. 

Cosa succede se ricevo un mutuo sulla prima casa e non cambio residenza in tempo?

Le specifiche illustrate nel precedente paragrafo relative alle agevolazioni per l’acquisto della prima casa contestuali al cambio di residenza nell’arco di 18 mesi può andare verso anche alcune infrazioni. Difatti, se non si provvede a spostare la residenza nel Comune dove è ubicata la prima casa nel predetto arco temporale – che parte dalla data dell’atto notarile di acquisto – si decade dalla relativa agevolazione. In questo caso, l’Agenzia delle Entrate recupererà a differenza tra l’imposta di registro, o l’IVA, che si era pagata in misura ridotta direttamente dalle tasche dell’acquirente; in più, si applicherà una sanzione del 30% su questo importo risultante, più gli interessi di mora. 

Ragion per cui, appare estremamente importante il ruolo della dichiarazione di cambio di residenza nel momento in cui si acquista la prima casa. Detto ciò, va sottolineato che basta solo la residenza nel Comune scelto, quindi non occorre che il tutto sia situato fisicamente proprio in quell’immobile che si vuole usare come prima casa. Ad esempio, si può dichiarare che l’appartamento è ancora in fase di ristrutturazione e che, nel frattempo, si continua a vivere presso i propri genitori o nella casa in cui si alloggiava con la formula dell’affitto. Quindi, basta solo un po’ di attenzione per beneficiare di un benefit finanziario capace, in un modo o nell’altro di fare a dir poco la differenza.